Итак, вы готовы желаете стать отельером. Но не хотите ждать строительства, хотите зарабатывать здесь и сейчас – именно поэтому решили купить готовый бизнес.
Разберем по шагам, как максимально обезопасить себя перед тем, как войти в такую сделку.
Первое, юридический аудит. Что убивает сделки — проблемы с документами. Вот чек-лист:
- Лист записи ЕГРЮЛ и все учредительные документы
- Кадастровый номер участка / здания и вид разрешенного использования (можно ли вообще строить/перепрофилировать отель?)
- Проверка права собственности (выписки из ЕГРН, договор аренды на ЗУ, история сделок).
- Залоги и обременения.
Второе. Финансовая проверка. Цифры в отчетности могут быть красивыми, но вот что нужно вам нужно искать:
- Реальная загрузка (запросите логи PMS и проверьте сами хотя бы за 2 года).
- Скрытые долги (кредиты, налоги, долги перед поставщиками).
- Текущие расходы (ФОТ, себестоимость, коммуналка).
Третье. Технический аудит. Даже дорогой отель можно привести к бедствию при неправильной эксплуатации. Нанимайте специалистов, чтобы проверить:
- Состояние инженерных систем (электрика, водоснабжение, вентиляция).
- Соответствие пожарным нормам.
- Износ номерного фонда.
Четыре. Проверка управляющей команды. Отель — это люди. У нового собственника часто есть желание сменить команду. Но не торопитесь, прежде узнайте:
- Кто реально управляет отелем? (часто владелец ≠ управляющий). УК, собственник, нанятый топ-менеджер?
- Текучка кадров (если персонал меняется каждый месяц — это нехороший знак).
- Репутация в соцсетях (отзывы гостей и сотрудников на HeadHunter).
И в заключение:
Как считает продавец: я купил землю, я вложил в разработку проекта, я финансировал всю стройку, закупал комплектацию, итого у меня вышло Х. Плюс хотелось бы что-то на этом заработать. Итого мой маленький отель на 40 номеров, я считаю, стоит, например, 500 млн.
Как считает покупатель: я плачу 500 млн за 40 номеров, в среднем буду продавать номера за 10 тысяч с загрузкой 60%, итого: 365 * 40 * 0,6 * 10 000 = 87,6 млн. При средней рентабельности в 30% я получаю чистыми в год около 35 млн. Значит 500 млн я буду возвращать 14 лет.
Именно тут начинаются переговоры. Сколько лет готов ждать инвестор? Есть ли возможность еще немного вложиться в реновацию или увеличение сервисов, чтобы зарабатывать больше. Готов ли двигаться продавец.
И такие переговоры стоит начинать только после всестороннего инвестиционного анализа, чтобы уже на входе понимать все риски и сколько за них можно «выторговать».
Разберем по шагам, как максимально обезопасить себя перед тем, как войти в такую сделку.
Первое, юридический аудит. Что убивает сделки — проблемы с документами. Вот чек-лист:
- Лист записи ЕГРЮЛ и все учредительные документы
- Кадастровый номер участка / здания и вид разрешенного использования (можно ли вообще строить/перепрофилировать отель?)
- Проверка права собственности (выписки из ЕГРН, договор аренды на ЗУ, история сделок).
- Залоги и обременения.
Второе. Финансовая проверка. Цифры в отчетности могут быть красивыми, но вот что нужно вам нужно искать:
- Реальная загрузка (запросите логи PMS и проверьте сами хотя бы за 2 года).
- Скрытые долги (кредиты, налоги, долги перед поставщиками).
- Текущие расходы (ФОТ, себестоимость, коммуналка).
Третье. Технический аудит. Даже дорогой отель можно привести к бедствию при неправильной эксплуатации. Нанимайте специалистов, чтобы проверить:
- Состояние инженерных систем (электрика, водоснабжение, вентиляция).
- Соответствие пожарным нормам.
- Износ номерного фонда.
Четыре. Проверка управляющей команды. Отель — это люди. У нового собственника часто есть желание сменить команду. Но не торопитесь, прежде узнайте:
- Кто реально управляет отелем? (часто владелец ≠ управляющий). УК, собственник, нанятый топ-менеджер?
- Текучка кадров (если персонал меняется каждый месяц — это нехороший знак).
- Репутация в соцсетях (отзывы гостей и сотрудников на HeadHunter).
И в заключение:
Как считает продавец: я купил землю, я вложил в разработку проекта, я финансировал всю стройку, закупал комплектацию, итого у меня вышло Х. Плюс хотелось бы что-то на этом заработать. Итого мой маленький отель на 40 номеров, я считаю, стоит, например, 500 млн.
Как считает покупатель: я плачу 500 млн за 40 номеров, в среднем буду продавать номера за 10 тысяч с загрузкой 60%, итого: 365 * 40 * 0,6 * 10 000 = 87,6 млн. При средней рентабельности в 30% я получаю чистыми в год около 35 млн. Значит 500 млн я буду возвращать 14 лет.
Именно тут начинаются переговоры. Сколько лет готов ждать инвестор? Есть ли возможность еще немного вложиться в реновацию или увеличение сервисов, чтобы зарабатывать больше. Готов ли двигаться продавец.
И такие переговоры стоит начинать только после всестороннего инвестиционного анализа, чтобы уже на входе понимать все риски и сколько за них можно «выторговать».